鸿云公司以一块土地的建设用地使用权作抵押，向招商银行贷款1500万元，并办理了抵押登记。第二年，鸿云公司在该土地上建造了一栋写字楼后，又将该写字楼抵押给兴业银行贷款3000万元，办理了建筑物抵押登记，但未办理写字楼占有范围的建设用地使用权抵押登记。鸿云公司

admin2012-09-16 63

问题鸿云公司以一块土地的建设用地使用权作抵押，向招商银行贷款1500万元，并办理了抵押登记。第二年，鸿云公司在该土地上建造了一栋写字楼后，又将该写字楼抵押给兴业银行贷款3000万元，办理了建筑物抵押登记，但未办理写字楼占有范围的建设用地使用权抵押登记。鸿云公司到期未向招商银行和兴业银行偿还贷款本息，招商银行和兴业银行遂诉至法院，要求实现抵押权。法院将该写字楼及该写字楼占有范围的建设用地使用权一并拍卖，成交价为3000万元(经评估，其中写字楼价值2500万元，写字楼占有范围内的建设用地使用权价值500万元)。该3000万元应当如何在招商银行和兴业银行之间分配?

选项 A、招商银行1500万元、兴业银行1500万元
B、招商银行1000万元、兴业银行2000万元
C、招商银行500万元、兴业银行2500万元
D、兴业银行3000万元

答案C

解析《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”由此可知抵押中的“房随地走、地随房走”的原则。第200条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”招商银行的抵押权的标的物仅包括建设用地使用权。不包括新增的写字楼。兴业银行虽未办理写字楼占用范围的建设用地使用权登记，但兴业银行已经办理了写字楼的抵押登记，根据《物权法》第182条，该写字楼占有范围的建设用地使用权“视为”一并抵押，因此，兴业银行的抵押权的标的物包括写字楼和写字楼占有范围内的建设用地使用权。这样，写字楼占用范围的建设用地使用权就构成了重复抵押。
《物权法》第199条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿；(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”招商银行在建设用地使用权上的抵押权登记在先，兴业银行对写字楼占用范围内的建设用地使用权的抵押登记在后，写字楼占有范围内的建设用地使用权拍卖所得500万元应由招商银行取得。招商银行对写字楼拍卖所得的2500万元价款不享有优先受偿的权利。本题的正确答案为C。

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