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  3. 某市安然租赁公司购置了大量房产，专门用于出租，以取得租赁收入。2008年1月天然化妆品厂拟租用安然公司在市区的库房数间，用以存储产品及原料。库房原值为1600万元，残值率 5%，税法规定按20年折旧，假设企业适用所得税率25%。当地政府规定，房产的减除比例

某市安然租赁公司购置了大量房产，专门用于出租，以取得租赁收入。2008年1月天然化妆品厂拟租用安然公司在市区的库房数间，用以存储产品及原料。库房原值为1600万元，残值率 5%，税法规定按20年折旧，假设企业适用所得税率25%。当地政府规定，房产的减除比例

admin2010-01-21  73
问题 某市安然租赁公司购置了大量房产，专门用于出租，以取得租赁收入。2008年1月天然化妆品厂拟租用安然公司在市区的库房数间，用以存储产品及原料。库房原值为1600万元，残值率 5%，税法规定按20年折旧，假设企业适用所得税率25%。当地政府规定，房产的减除比例为原值的30%。双方协商后，提出两个方案：
方案一：安然公司仅将库房租赁给天然化妆品厂，不提供其他服务，所储产品及原料由天然化妆品厂自行派人进行管理。年租金收入为300万元。双方签订房产租赁合同。
方案二：安然公司代天然化妆品厂存储并管理所储产品及原料，因此而专门配备的保管人员的工资、福利及其他管理费用每年20万元由安然公司承担。双方签订仓储合同，年仓储费300万兀。
请以净收益为判断标准，对安然公司的此项业务进行税收筹划，代为决策与天然化妆品厂签定何种合同。(分析时不考虑土地使用税)。
选项
答案根据《营业税暂行条例》的规定：租赁业、仓储业应按服务业缴纳营业税，适用税率相同，均为5%；《房产税暂行条例》及有关政策法规规定：租赁业与仓储业的计税方法不同。房产自用的，其房产税依照房产余值1.2%计算缴纳，即：应纳税额：房产原值×(1-扣除率)×1.2%；房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的12%计算缴纳，即：应纳税额=租金收入金额×12%。 方案一：应纳印花税=300×1‰=0.3(万元) 应纳营业税=300×5%=15(万元) 应纳房产税=300×12%=36(万元) 应纳城建税、教育费附加 =15×(7%+3%)=1.5(万元) 房产折旧额=1600×(1-5%)÷20=76(万元) 应纳所得税 =(300-0.3-76-15-36-1.5)×25% =171.2×25% =42.8(万元) 租金收入净收益 =171.2-42.8 =128.4(万元) 方案二：应纳印花税=300×1‰=0.3(万元) 应纳营业税=300×5%=15(万元) 应纳房产税=1600×(1-30%)×1.2% =13.44(万元) 应纳城建税、教育费附加 =15×(7%+3%) =1.5(万元) 房产折旧额=1600×(1-5%)÷20=76(万元) 应纳所得税 =(300-0.3-76-15-13.44-1.5-20)×25% =173.76×25% =43.44(万元) 租金收入净收益 =173.76-43.44 =130.32(万元) 通过以上计算分析，方案二净收益较高，所以，应当选择方案二，即与天然化妆品厂签定仓储合同。
解析
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