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  3. 某房地产公司于2000年1月以有偿出让方式取得一块土地(50年使用权)，并于2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积1000m2，建筑面积为1800m2，现用

某房地产公司于2000年1月以有偿出让方式取得一块土地(50年使用权)，并于2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积1000m2，建筑面积为1800m2，现用

admin2009-07-24  66
问题 某房地产公司于2000年1月以有偿出让方式取得一块土地(50年使用权)，并于2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积1000m2，建筑面积为1800m2，现用于出租，每年实收租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率6%，建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2003年1月土地使用权的收益价格。
选项
答案计算总收益：总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益＝50×12×1800×(1-10%)＝972000(元) (2)计算总费用： ①年管理费＝972000×3%＝29160(元) ②年维修费＝2500×1800×1.5%＝67500(元) ③年税金＝25×1800＝45000(元) ④年保险费＝2500×1800×0.2%＝9000(元) 年总费用＝①+②+③+④ ＝29160+67500+45000+9000＝150660(元) (3)计算房地产纯收益： 年房地产纯收益＝年总收益-年总费用 ＝972000-150660＝821340(元) (4)计算房屋纯收益： ①计算年(折旧费)贬值额：年(折旧费)贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本题中，房地产使用者可使用的年期为50-2＝48(年)，并且不计残值，视为土地使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回(注：如计算残值，也可以)。 [*] ②计算房屋现值： 房屋现值＝房屋重置价－年(折旧费)贬值额×已使用年数 ＝2500×1800－93750×1＝4406250(元) ③计算房屋纯收益： 房屋年纯收益＝房屋现值×房屋资本化率 ＝4406250×8%＝352500(元) (5)计算土地纯收益： 土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益 ＝821340－352500＝468840(元) (6)计算土地使用权价格： 土地使用权在2003年1月的剩余使用年期为：50-3＝47(年) [*] ＝7308760(元) 单价＝7308760÷1000＝7309(元/m2) (7)评估结果： 本宗土地使用权在2003年1月的土地使用权价格为7308760元，单价为每平方米7309元。
解析
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