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  3. 某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格。经调查收集到以下资料： (1)与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的4宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如表12-1所示，其中区域因素和个别

某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格。经调查收集到以下资料： (1)与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的4宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如表12-1所示，其中区域因素和个别

admin2009-04-28  74
问题 某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格。经调查收集到以下资料：
   (1)与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的4宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如表12-1所示，其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条件比待估宗地差。
　　　　表12-1　　　　　　　　　　　　　待估宗地与交易案例的比较项目用地 宗

　　请根据上述资料回答下列问题。
　　1．编制该城市地价指数表。
　　2．采用市场比较法估算出待估宗地于2000年10月1日土地使用年限为70年的单位土地面积价格。
选项
答案(一)审题 (1)明确题目要求。本题有两项要求，即编制地价指数表和求取宗地在2000年10月1日 70年期的单位：土地面积价格，审题时要注意估价时点、土地使用年期和价格类型。 (2)了解有关资料。本题主要提供了4个案例的交易价格及宗地状况资料，并说明了地价增长情况及容积率与地价的关系，这为构思解题方法提供了依据。 (3)审查关键内容，谨防误用。在审题过程中应密切注意各案例所给定的因素条件及因素比较说明，这是能否正确地进行计算的关键。要明晰比较的基准，是以待估宗地为基准，还是以比较案例为基准，否则很容易造成条件指数取值错误。 (二)方法选择与解题思路 1．方法选择 根据估价对象状况及题目所提供资料，本题适用于市场比较法。 2．解题思路 (1)先根据地价增长情况编制地价指数表。 (2)根据所确定的各因素条件指数，按照市场比较法的计算公式，分别对A、B、C、D、E 5个交易案例进行各项因素修正，得到5个比准价格。 (3)采用适当方法对5个比准价格进行平均，计算得到待估宗地价格。 (三)公式与计算步骤 1．适用公式 待估宗地价格＝比较案例宗地价格×期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正 2．计算步骤 (1)选择计算方法，本题适宜采用市场比较法进行评估。 (2)编制该城市住宅地价指数见下表。 [*] 　　(3)编制土地使用权年期修正指数。 　　土地还原率为7%，以住宅用地法定最高年期(70年)的指数为100，则 　　50年期修正指数为：100×[1-1/(1+7%)50]/[1-1/(1+7%)70]＝97.460 　　40年期修正指数为：100×[1-1/(1+7%)40]/[1-1/(1+7%)70]＝94.148 　　或者采用下述方法编制年期修正指数(处理方法2)。土地还原率为7%，以无限年期住宅用地价格指数为100，则 　　70年期修正指数为：100×[1-1/(1+7%)70]＝99.123 　　50年期修正指数为：100×[1-1/(1+7%)50]＝96.605 　　40年期修正指数为：100×[1-1/(1+7%)40]＝93.322 　　(4)容积率修正系数，题目已给定。 　　(5)确定区域因素和个别因素条件指数。 　　下表中指数为各交易案例与待估宗地相比，因此确定待估宗地的条件指数为100，各交易案例条件指数按表中给定数据确定。 [*] 　　(6)比较修正各交易案例价格。 　　①方法1： 　　交易案例价格×期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正 　　＝比准价格 　　A：1200×121/109×100/100×1.8/1.8×100/103×100/89＝1453.16(元/平方米) 　　B：1560×12l/107×100/100×1.8/2.4×100/95×100/98＝1421.14(元/平方米) 　　C：1650×121/111×100/97.460×1.8/2.4×100/95×100/98＝1486.73(元/平方米) 　　D：1400×121/116×100/94.148×1.8/2.1×100/94×100/97＝1458.14(元/平方米) 　　②方法2： 　　交易案例价格×期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正 　　＝比准价格 　　A：1200×121/109×99.123/99.123×1.8/1.8×100/103×100/89＝1453.16(元/平方米) 　　B：1560×121/107×99.123/99.123×1.8/2.4×100/95×100/98＝1421.14(元/平方米) 　　C：1650×121/111×99.123/96.605×1.8/2.4×100/95×100/98＝1486.73(元/平方米) 　　D：1400×121/116×99.123/93.322×1.8/2.1×100/94×100/97＝1458.14(元/平方米) 　　(7)待估宗地价格的确定。 　　采用算术平均数法计算待估宗地单位土地面积价格： 　　(1453.16+1421.14+1486.73+1458.14)/4＝1454.79(元/平方米) 　　(四)难点与常见错误分析 　　本题主要考察应用市场比较法进行土地价格评估的基本步骤及各修正指数的计算方法。在审题过程中应密切注意各案例所给定的因素条件及因素比较说明，这是能否正确地进行计算的关键。同时应注意下述问题。 　　(1)在答题过程中一定要清楚地写出各计算步骤及计算公式，包括题目给定的修正指数也应在相应的步骤中进行简单的说明，使整个答题步骤是完整的。 　　(2)两种编制土地使用权年期修正指数方法的计算结果完全相同，在答题过程中采用任何一种方法均可，后一种方法稍微简单一点。 　　(3)各比较案例的区域因素条件指数和别因素条件指数是根据题目给定的区域因素和个别因素修正系数进行计算确定的。这里一定要注意题目中关于待估宗地与比较案例之间的比较关系的说明，要弄清是以谁为比较基础、修正系数的正负分别表示什么优劣关系等，这是应试者非常容易出错的地方。一般情况下，不管是待估宗地还是比较案例，以谁为比较基础，就将谁的修正指数确定为100，另外一方的修正指数根据相应的修正系数和正负数所对应的优劣关系进行计算。 　　(4)所有的修正指数确定以后，就按照市场比较法的修正公式计算各案例的比准价格。计算过程中要写清楚计算公式。这里也有一个比较关系的问题，即哪个修正指数在分子，哪个修正指数在分母，甚至许多应试者经常问“是变分子还是变分母?”或者问“100是在分子还是在分母?”其实市场比较法修正公式的最基本原理是“待估宗地的修正指数/比较案例的修正指数”，只要按照这一原理将相应的修正指数代入公式进行计算，就不会将比较关系弄错。 　　(5)最终评估结果一般是采用简单算术平均法求得，但若有个别比准价格计算结果相差太大，应进行分析，并采用加权平均或其他方法进行计算，同时要充分说明理由。即使各比准价格相差不大，也可以采用其他方法确定最终价格，但同样必须说明采用该方法的理由。
解析
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