某在建工程开工于2007年3月1日，用地总面积2000m2，建筑容积率为5．1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2007年3月1日起计。土地取得费用楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2007年9

admin2011-07-02 101

问题某在建工程开工于2007年3月1日，用地总面积2000m²，建筑容积率为5．1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2007年3月1日起计。土地取得费用楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2007年9月1日已完成主体封顶，已投入了建设费用的45％。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为80元／m²，可出租面积为建筑面积的65％，正常出租率为80％，出租期间运营费用率为30％，又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5％。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2007年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8％，折现率为14％。

选项

答案(1)设该在建工程的正常购买总价为V。 (2)计算该在建工程续建完成后的总价值： ①总建筑面积=2000m²×5．1=10200m²； ②续建完成后的总价值计算公式： [*] ③续建完成后的总价值： [*] (3)续建总费用= [*] =1271．23万元。 (4)购买该在建工程的税费总额=V×5％=0．05V。 (5)该在建工程的正常购买总价V=(3569．34一1271．23)万元一0．05V V=2188．68万元。 (6)该在建工程的正常购买单价=2188．68元／1．0200m²=2146元／m²。

解析

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