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  3. A房地产估价公司应委托人的要求，对相关房屋租赁事宜的房屋租赁价格进行评估。在实际操作中，公司根据实际情况，采用不同的估价方法，依据行业规范、有关政策法规、市场资料及行业经验进行评估，将评估过程与评估结果详细阅明，最终形成评估报告。 请问： 1．

A房地产估价公司应委托人的要求，对相关房屋租赁事宜的房屋租赁价格进行评估。在实际操作中，公司根据实际情况，采用不同的估价方法，依据行业规范、有关政策法规、市场资料及行业经验进行评估，将评估过程与评估结果详细阅明，最终形成评估报告。 请问： 1．

admin2009-03-28  57
问题 A房地产估价公司应委托人的要求，对相关房屋租赁事宜的房屋租赁价格进行评估。在实际操作中，公司根据实际情况，采用不同的估价方法，依据行业规范、有关政策法规、市场资料及行业经验进行评估，将评估过程与评估结果详细阅明，最终形成评估报告。
   请问：
   1．什么是房屋租赁价格?
   2．房屋租赁价格的评估有什么特点?
   3．房屋租赁价格的评估有哪些方法?这些方法分别在什么情况下应用?
选项
答案1．房屋租赁价格(即房屋租金)是房屋承租人为取得一定时期内房屋的占有、使用、收益权利而向出租人支付的代价。 2．房屋租赁价格评估具有如下特点： (1)住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型； (2)租约对租金估价有一定的影响； (3)划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分。 3．房屋租赁价格的评估方法有：市场法、收益法和成本法。 (1)市场法是房屋租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。评估时应广开信息渠道，可查阅有关报刊中租赁信息，收集房地产交易展示会资料，了解房地产中介租售行情等。在调查房地产租赁市场交易实例时，不仅应了解交易实例的价格及房地产状况，如坐落、面积、结构、交通条件等，还应记录其租赁期限、租赁用途、租赁支付方式等情况。 (2)收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。收益法评估房屋租赁价格的关键仍然是年净收益的计算和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入(主要为有效毛租金收入及租赁保证金、押金等的利息收入)扣除维修费、管理费、保险费和税金等四项税费。 (3)成本法是市场难以提供类似估价对象的可比实例，也不便准确预测净收益时，易于计算、把握房屋租赁价格基本标准的方法。
解析
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