2. 工程
  3. 估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订

估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订

admin2009-11-16  78
问题 估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日～9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。
   一、委托人(略)
   二、估价机构(略)
   三、估价对象
   (一) 估价对象实物状况(略)
   (二) 估价对象权益状况(略)
   (三) 估价对象区位状况(略)
   四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
   五、价值定义：估价对象于估价时点的公开市场价值。
   六、估价时点：2008年9月5日。
   七、估价依据
   1．《中华人民共和国城市房地产管理法》。
   2．《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)。
   3．《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)。
   4．《A市城市房屋拆迁管理实施办法》(A市人民政府令130号)。
   5．《A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》。
   6．《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范(试行)》(A房市[2002]148号)。
   7．《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知》(A价房字[2004]74号)。
   8．《房屋拆迁许可证》(证号：×规拆许(2008)第× ×号)。
   9．委托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查看记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等。
   10．其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件(略)。
   八、估价原则(略)
   九、估价方法
   由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估(市场法、成本法的定义略)。
   十、估价结果(略)
   十一、估价人员(略)
   十二、估价作业日期(略)
   十三、估价报告使用期限(略)
选项
答案1．价值定义错，应为估价对象的公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，包含建筑物装修部分的价值。 2．估价时点错，应为2008年8月30日(取得拆迁许可证之日)。 3．估价依据缺《城市房屋拆迁估价指导意见》。 4．估价方法错，应改为或增加：由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。
解析
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