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估算某旧办公楼2007年6月30日的建筑物重置价格。房地产估价师经实地查看、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共10层，总建筑面积为8247m2，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查、了解到估算该重置价格所需的有关数据如下， (1)建筑安装工程费： 1)土建
估算某旧办公楼2007年6月30日的建筑物重置价格。房地产估价师经实地查看、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共10层，总建筑面积为8247m2，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查、了解到估算该重置价格所需的有关数据如下， (1)建筑安装工程费： 1)土建
admin
2010-08-08
51
问题
估算某旧办公楼2007年6月30日的建筑物重置价格。房地产估价师经实地查看、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共10层，总建筑面积为8247m
2
，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查、了解到估算该重置价格所需的有关数据如下，
(1)建筑安装工程费：
1)土建工程直接费：
①基础工程：99．54元／m
2
②墙体工程：80．11元／m
2
③梁板柱工程：282．37元／m
2
④墙混凝土(电梯井壁、混凝土剪力墙)工程：73．65元／m
2
⑤楼梯混凝土工程：31．82元／m
2
⑥零星混凝土工程：25．32元／m
2
⑦屋面工程：20．42元／m
2
⑧脚手架工程：25．54元／m
2
⑨室外配套工程：142．67元／m
2
小计：781．44元／m
2
2)安装工程直接费：
①电梯工程：130．00元／m
2
(其中：人工费9．00元／m
2
)
②给排水工程：85．22元／m
2
(其中：人工费12．32元／m
2
)
③采暖通风工程：70．34元／m
2
(其中：人工费9．83元／m
2
)
④电气工程：112．65元／m
2
(其中：人工费7．59元／m
2
)
⑤消防工程：16．62元／m
2
(其中：人工费2．58元／m
2
)
⑥综合布线工程：30．45元／m
2
(其中：人工费4．85元／m
2
)
小计：445．28元／m
2
(其中：人工费46．17元／m
2
)
3)装饰装修工程直接费：
①门窗工程：135．00元／m
2
(一次性包死承包价)
②内部装饰工程：455．50元／m
2
(其中：人工费45．16元／m
2
)
③外墙玻璃幕等工程：311．00元／m
2
(一次性包死承包价)
小计：901．50元／m
2
(其中：人工费45．16元／m
2
)
4)i建部分的综合费率为土建工程直接费的14．25％，安装部分的综合费率为安装工程人工费的79．08％，装饰装修部分的综合费率为装饰装修工程人工费的75．90％，税金为3．445％。
(2)专业费用：建筑安装工程费的6％。
(3)管理费用：建筑安装工程费与专业费用之和的3％。
(4)销售费用：售价的3％。
(5)投资利息：开发经营期为2年；费用第一年投入60％，第二年投入40％；年利率为5．76％。
(6)销售税费：售价的5．53％。
(7)开发利润：投资利润率为20％。
选项
答案
设该旧办公楼的建筑物重置总价为V
B
，估算如下： (1)建筑安装工程费 ①土建工程费=［781．44×(1+14．25％)]×(1+3．445％)元／m
2
=923．55元／m
2
②安装工程费=(445．28+45．16×79．08％)×(1+3．445％)元／m
2
=497．56元／m
2
③装饰装修工程费=(901．50+46．17×75．90％)×(1+3．445％)元／m
2
=968．81元／m
2
④单位建筑安装工程费=(923．55+497．56+968．81)元／m
2
=2389．92元／m
2
建筑安装工程费总额=2389．92元／m
2
×8247m
2
=1970．97万元 (2)专业费用=1970．97万元×6％=118．26万元 (3)管理费用=(1970．97+118．26)万元×3％=62．68万元 (4)销售费用=V
B
×3％=0．03V
B
万元以上(1)至(4)项费用之和=(2151．91+0．03V
B
)万元 (5)投资利息=(2151．91+0．03V
B
)×［40％(1+5．76％)
1．5
+60％(1+5．76％)
0．5
一1]=(112．10+0．0018V
B
)万元 (6)销售税费=V
B
×5．53％=0．0553V
B
万元 (7)开发利润=(2151．91+0．03V
B
)×20％=(430．38+0．006
B
)万元 (8)
B
=2151．91+0．03
B
+112．10+0．0018
B
+0．0553
B
+430．38+0．006
B
V
B
=2970．99万元建筑物重置单价=(2970．99÷0．8247)元／m
2
=3602．51元／m
2
解析
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房地产估价案例与分析
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