某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地足2001年6月通过出让取得， 2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管

admin2009-02-17 70

问题某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地足2001年6月通过出让取得， 2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m²，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m²。
请问：
1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?
2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

选项

答案错误有： (1) 应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用(或重置价格)。或：不应采用实际支出时的各项成本费用。 (2) 应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。或：不应计自至估价时点。 (3) 利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。或：利润不应是开发商的期望利润。 2．重置价格还应减去折旧。或：(1) 或能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧。 (2) 可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。 (3) 可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。

解析

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房地产经纪人执业资格注册有效期为()。

纳入房地产信用档案管理范围的人员包括()。

房地产经纪行业管理模式主要有()。

房地产是()的商品，影响它的因素又很复杂，一宗交易合同的达成，经历种种反复和曲折是很自然的。

影响物业未来产租能力的因素主要有()。

()是指依法通过出让、征收、划拔方式获得土地使用权或新建成的房屋的第一次确权登记,包括土地使用权初始登记和房屋所有权初始登记。

对每一位员工按照有关标准进行评估,衡量其是否能够成为优秀的房地产经纪人。其评估标准不包括()。

设有抛物线C1：x2=ay和圆C2：x2+y2=2y．求抛物线C1与弦MP所围平面图形面积S(a)的最大值．

车削内孔比车削外圆困难，主要表现在哪些方面?

一马耳下局部出现疼痛、肿胀及增温，触之敏感。病马流涎、食欲减退、吞咽困难。若此时对其进行治疗，正确的措施是

风险准备金必须单独核算，专户存储。(　　)

需要标明份数序号的公文文件包括()。

设三阶实对称矩阵的秩为2，λ1=λ2=6是A的二重特征值，若α1=(1，1，0)T，α2=(2，1，1)T，α3=(一1，2，一3)T都是A的属于特征值6的特征向量．(1)求A的另一特征值和对应的特征向量；(2)求矩阵A．

MostpeoplewhodevelopLymedisease,atick-borninfectionthat’sendemicinpartsoftheNortheastandMidwest,areeasilycur

PassageOneJune15,2005DearSir,Yourshipmentoft

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房地产是()的商品，影响它的因素又很复杂，一宗交易合同的达成，经历种种反复和曲折是很自然的。

影响物业未来产租能力的因素主要有()。

()是指依法通过出让、征收、划拔方式获得土地使用权或新建成的房屋的第一次确权登记,包括土地使用权初始登记和房屋所有权初始登记。

对每一位员工按照有关标准进行评估,衡量其是否能够成为优秀的房地产经纪人。其评估标准不包括()。

设有抛物线C1：x2=ay和圆C2：x2+y2=2y．求抛物线C1与弦MP所围平面图形面积S(a)的最大值．

车削内孔比车削外圆困难，主要表现在哪些方面?

一马耳下局部出现疼痛、肿胀及增温，触之敏感。病马流涎、食欲减退、吞咽困难。若此时对其进行治疗，正确的措施是

风险准备金必须单独核算，专户存储。( )

需要标明份数序号的公文文件包括()。

设三阶实对称矩阵的秩为2，λ1=λ2=6是A的二重特征值，若α1=(1，1，0)T，α2=(2，1，1)T，α3=(一1，2，一3)T都是A的属于特征值6的特征向量．(1)求A的另一特征值和对应的特征向量；(2)求矩阵A．

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PassageOneJune15,2005DearSir,Yourshipmentoft

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