2. 工程
  3. X房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。 1．甲咨询工程师设计了三个互斥开发方案，并依据可比性原则，采用动态分析方法对各方案进行了经

X房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。 1．甲咨询工程师设计了三个互斥开发方案，并依据可比性原则，采用动态分析方法对各方案进行了经

admin2009-08-22  91
问题 X房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。
1．甲咨询工程师设计了三个互斥开发方案，并依据可比性原则，采用动态分析方法对各方案进行了经济效益比较。
2．乙咨询工程师采用专家调查法预测了3年后的住宅售价平均值：乐观值为7500元/m2，悲观值为4000元/m2，最可能值为5500元/m2。
3．丙咨询工程师通过敏感性分析得知项目效益对住宅价格很敏感，当住宅平均售价为5200元/m2时，项目的内部收益率等于开发商期望的最低回报率(12%)。丙咨询工程师分析了不同住宅售价发生的概率，如表3所示。
表3  不同住宅售价及其发生的概率         

4．丁咨询工程师认为本项目效益好坏除受住宅价格影响外，还受建设投资、融资政策等变量影响，可以采用蒙特卡罗模拟技术评价其风险。
问题：
1．甲咨询工程师在进行方案经济比较时，各方案之间具有可比性，具体包含哪些内容?可以采用哪些动态分析方法进行方案经济比较?
2．根据乙咨询工程师的调查预测，估算3年后住宅售价的期望值和标准差。
3．根据丙咨询工程师的分析，计算本项目满足开发商投资回报要求的概率，并据此评价项目风险大小。
4．丁咨询工程师采用的风险评价技术是否正确?简述理由，并说明采用蒙特卡罗模拟法应注意的问题。
选项
答案1．方案比选的可比性原则具体包括：(1)服务年限的可比；(2)计算基础资料的可比性(如价格)；(3)设计深度应相同，效益与费用的计算范围应一致；(4)经济计算方法应相同，即选择相同的评价指标。 方案比选的动态分析方法包括：现值比较法、年值比较法、差额投资内部收益率法、最低价格法、效益/费用法。 2．根据题目可知该住宅售价符合三角形分布，则其期望值和方差的计算公式为： [*] 式中：a表示乐观值，b表示悲观值，m表示最可能值，t表示期望值，σ表示标准差。 该住宅售价期望值=(7500+5500×4+4000)元/平方米/6=5583.33元/平方米 该住宅售价标准差=(7500-4000)元/平方米/6=583.33元/平方米 3．按从小到大顺序排列各种售价，计算累计概率(表7)。 表7 累计概率计算表 [*] 要满足开发商投资回报率的要求，住宅的售价应高于5200元/平方米，由上述数据可知： 住宅的售价低于5200元/平方米的概率=0.45+0.35×(5200-5000)/(5500-5000)=0.59。 则住宅售价高于5200元/平方米的概率=1-0.59=0.41，即本项目满足开发商投资回报率要求的概率为41%，说明项目具有很大风险。 4．丁咨询工程师采用的风险评价技术是正确的。理由：当风险分析中的输入变量多于3个，每个变量可能出现3个以上至无限多种状态时，可以采用蒙特卡罗技术。使用时应注意的问题有： (1)风险变量之间应该是独立的，输入变量的分解程度既要保证结果可靠，又要避免风险变量之间的相关关系。 (2)蒙特卡罗法的模拟次数一般应在200～500次之间为宜。
解析
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