2. 工程
  3. 某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第一年投入40％，第二年

某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第一年投入40％，第二年

admin2011-07-02  77
问题 某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第一年投入40％，第二年投入60％，可视为年中集中投入)，管理费用为建安成本的3％，年利率为6％，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为0。试计算该宗房地产现时的价格(土地资本化率为8％)。
选项
答案(1)运用成本法计算公式为：房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧。 (2)土地的重新取得价格：因该土地使用权为40年，已过去了5年，故要求土地使用权为35年的价格为： [*] =390．94万元。 (3)计算建筑物的重新购建价格： 1)建安成本=600万元； 2)管理费用=600万元×3％=18万元； 3)投资利息=(600+18)万元×40％×[(1+6％)1．5一1]+(600+18)万元×60％×［(1+69／6)0．5—1]=33．54万元； 4)销售税费=90万元； 5)开发利润=120万元。建筑物的重新购建价格=(600+18+33．54+90+120)万元=861．54万元。 (4)计算建筑物的折旧额： 1)门窗、墙面等损坏的折旧额=8万元；2)装修部分的折旧额=140万元×1／5×3=84万元； 3)设备部分的折旧额=100万元×1／10×3=30万元； 4)长寿命项目的折旧额=(861．54—8—140—100)万元×1／38×3=48．44万元。建筑物的折旧总额=(8+84+30+48．44)万元=170．44万元。 (5)该宗房地产的现时价格=(390．94+861．54—170．44)万元=1082．04万元。
解析
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