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  3. (2020节选)甲公司是一家大型零售企业，其20×9年度发生的相关交易或事项如下： (1)20×9年1月1日，甲公司与乙公司签订商业用房租赁合同，向乙公司租入A大楼一至四层商业用房用于零售经营。根据租赁合同的约定，商业用房的租赁期为10年，自合同签订之日算

(2020节选)甲公司是一家大型零售企业，其20×9年度发生的相关交易或事项如下： (1)20×9年1月1日，甲公司与乙公司签订商业用房租赁合同，向乙公司租入A大楼一至四层商业用房用于零售经营。根据租赁合同的约定，商业用房的租赁期为10年，自合同签订之日算

admin2022-05-10  38
问题 (2020节选)甲公司是一家大型零售企业，其20×9年度发生的相关交易或事项如下：
(1)20×9年1月1日，甲公司与乙公司签订商业用房租赁合同，向乙公司租入A大楼一至四层商业用房用于零售经营。根据租赁合同的约定，商业用房的租赁期为10年，自合同签订之日算起，乙公司有权在租赁期开始日5年以后终止租赁。但需向甲公司支付相当于6个月租金的违约金：每年租金为2 500万元，于每年年初支付；如果甲公司每年商品销售收入达到或超过100 000万元，甲公司还需支付经营分享收入100万元；租赁期到期后，甲公司有权按照每年2 500万元续租5年；租赁结束移交商业用房时，甲公司需将商业用房恢复至最初乙公司交付时的状态。同日，甲公司向乙公司支付第一年租金2 500万元。为获得该项租赁，甲公司向房地产中介支付佣金40万元。甲公司在租赁期开始时经评估后认为，其可以合理确定将行使续租选择权；预计租赁期结束商业用房恢复至最初状态将发生成本60万元。甲公司对租入的使用权资产采用年限平均法自租赁期开始日计提折旧，预计净残值为零。
(2)20×9年4月1日，经过三个月的场地整理和商品准备，甲公司在租入的A大楼一至四层开设的B商场正式对外营业。甲公司采用三种方式进行经营，第一种是自行销售方式，即甲公司从供应商处采购商品并销售给顾客，第二种是委托代销方式，即甲公司接受供应商的委托销售商品，并按照销售收入的一定比例收取费用；第三种是租赁柜台方式，即甲公司将销售商品的专柜租赁给商户经营。并每月收取固定的费用。根据委托销售合同的约定，甲公司接受委托代销供应商的商品，供应商应当确保所提供的商品符合国家标准；代销商品的价格由供应商确定，在甲公司商场中的售价不得高于所在城市其他商场中相同商品的价格；供应商应指派促销员在甲公司商场内负责代销商品的销售服务工作，妥善保管其在甲公司商场内的代销商品，并承担因保管不善及不可抗力而造成的一切风险和损失；供应商负责做好代销商品的售后服务工作，并承担因代销商品所引起的所有法律责任；代销商品的货款由甲公司收银台负责收取，发票由甲公司负责对外开具，每月末甲公司与供应商核对无误后，将扣除应收代销费用后的金额支付给供应商；供应商应按甲公司代销商品收入的10％向甲公司支付代销费用。在租赁柜台方式下，甲公司与商户签订3年的租赁协议，将指定区域的专柜租赁给商户，商户每月初按照协议约定的固定金额支付租金；商户在专柜内负责销售甲公司指定类别的商品，但具体销售什么商品由商户自己决定；商户销售商品的货款由甲公司收银台负责收取，发票由甲公司负责对外开具，每月末甲公司与商户核对无误后，将款项金额支付给商户。甲公司20×9年度应向商户收取的租金800万元已全部收到。20×9年度，甲公司B商场通过自行销售方式销售商品85 000万元，相应的商品成本73 000万元；通过委托销售方式销售商品26 000万元，相应的商品成本21 000万元；通过出租柜台方式销售商品16 000万元，相应的商品成本13 000万元。
其他有关资料：第一，甲公司无法确定租赁内含利率，其增量借款利率为6％。第二，年金现值系数：(P／A，6％，15)=9．712 2，(P／A，6％，14)=9．295 0，  (P／A，6％，10)=7．360 1，(P／A，6％，9)=6．801 7；复利现值系数：(P／F，6％，15)=0．417 3，(P／F，6％，14)=0．442 3，(P／F，6％，10)=0．558 4，(P／F，6％，9)=0．591 9。第三，本题不考虑税费及其他因素。
要求：
根据资料(2)，判断甲公司转租柜台是否构成一项租赁，并说明理由。
选项
答案构成一项租赁。理由：一项合同被分类为租赁，必须同时满足三要素： ①存在一定期间(甲公司与商户签订3年的租赁协议)； ②存在已识别资产(甲公司将指定区域的专柜租赁给商户)； ③资产供应方向客户转移对已识别资产使用权的控制(该专柜使用期间几乎全部经济利益由商户获得)。转租情况下，原租赁合同和转租赁合同都是单独协商的，交易对手也是不同的企业，因此，该转租构成一项租赁。
解析
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