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  3. 某房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。甲咨询工程师设计了三个互斥开发方案，并依据可比性原则，采用动态分析方法对各方案进行了经济效益

某房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。甲咨询工程师设计了三个互斥开发方案，并依据可比性原则，采用动态分析方法对各方案进行了经济效益

admin2014-08-14  133
问题 某房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。甲咨询工程师设计了三个互斥开发方案，并依据可比性原则，采用动态分析方法对各方案进行了经济效益比较。乙咨询工程师采用专家调查法预测了3年后的住宅售价平均值：乐观值7500元/m2，悲观值为4000元/m2，最可能值为5500元/m2。丙咨询工程师通过敏感性分析得知项目效益对住宅价格很敏感，当住宅平均售价为5200元/m2时，项目的内部收益率等于开发商期望的最低回报率(12％)。丙咨询工程师分析了不同住宅售价发生的概率，见表4－1。
   
    丁咨询工程师认为本项目效益好坏除受住宅价格影响外，还受建设投资、融资政策等变量影响，可以采用蒙特卡洛模拟技术评价其风险。
【问题】
丁咨询工程师采用的风险评价技术是否正确?简述理由，并说明采用蒙特卡洛模拟法应注意的问题。
选项
答案丁咨询工程师采用的风险评价技术是正确的。理由：当风险分析中的输入变量多于3个，每个变量可能出现3个以上至无限多种状态时，可以采用蒙特卡洛模拟技术。 使用时应注意的问题有： (1)风险变量之间应该是独立的，输入变量的分解程度既要保证结果可靠，又要避免风险变量之间的相关。 (2)实际中应根据不确定变量的个数和变量的分解程度确定模拟次数，不确定变量的个数越多，变量分解的越细，需要模拟的次数就越多。
解析 本大题第1问主要考查互斥方案的比选。在方案互斥的条件下，经济效果评价包含两部分内容：一是考察各个方案自身的经济效果，即进行绝对效果检验；二是考察哪个方案较优，即相对效果检验。两种检验的目的和作用不同，通常缺一不可。备选文案应满足下列条件：(1)备选方案的整体功能应达到目标要求；(2)备选方案的盈利性应达到可以被接受的水平；(3)备选文案包含的范围和时间应一致，效益和费用的计算口径应一致。进行方案经济比选，不论对计算期相等的方案，还是对计算期不等的方案，不论使用何种评价指标，都必须满足上述要求。
    本大题第2问主要考查三角型概率分布期望及方法的求解。根据题目可知该住宅售价符合三角型分布，则其期望值和方差的计算公式分别为：t＝悲观值；m为最可能值；t为期望值；σ表示标准差。
    本大题第3问主要考查投资回报概率的计算及风险大小评估。该题计算中首先需要计算出不同售价时的累计发生概率，然后确定在售价低于5200元/m2和售价高于5200元/m2两种情形下的概率，住宅的售价低于5200元/m2的概率＝0．45＋0．35×(5200－5000)/(5500－5000)＝0．59，住宅售价高于5200元/m2的概率＝1－0．59＝0．41。即本项目满足开发商投资回报率要求的概率为41％，说明项目具有很大风险。
    本大题第4问主要考查蒙特卡洛模拟法的应用。当项目评价中输入的随机变量个数多于三个，每个输入变量可能出现三个以上以至无限多种状态时(如连续随机变量)，就不能用理论计算法进行风险分析，这时就必须采用蒙特卡洛模拟技术。
    应用蒙特卡洛模拟法时应注意的问题：
    (1)在运用蒙特卡洛模拟法时，需假设输入变量之间是相互独立的。在风险分析中会遇到输入变量的分解程度问题，一般而言，输入变量分解得越细，输入变量个数也就越多，模拟结果的可靠性也就越高。变量分解过细往往造成变量之间有相关性。如果输入变量本来是相关的，模拟中视为独立的进行抽样，就可能导致错误的结论。为避免此问题，可采用以下办法处理：①限制输入变量的分解程度；②限制不确定变量个数，模拟中只选取对评价指标有重大影响的关键变量，除关键变量外，其他变量保持在期望值上；③进一步搜集有关信息，确定变量之间的相关性，建立函数关系。
    (2)蒙特卡洛法的模拟次数。从理论上讲，模拟次数越多，随机数的分布就越均匀，变量组合的覆盖面也越广，结果的可靠性也越高。实际中应根据不确定变量的个数和变量的分解程度确定模拟次数，不确定变量的个数越多，变量分解得越细，需要模拟的次数就越多。
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