某市外资房地产开发公司为一般纳税人，2016年及2017年发生以下业务： (1)2016年1月份通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金600万元，缴纳相关费用140万元。 (2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼和综合楼，普通标准住宅楼和综合楼占地

admin2021-12-06 49

问题某市外资房地产开发公司为一般纳税人，2016年及2017年发生以下业务：
(1)2016年1月份通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金600万元，缴纳相关费用140万元。
(2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼和综合楼，普通标准住宅楼和综合楼占地面积比例为1：3。
(3)住宅楼开发成本3000万元，开发费用中分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元，能提供金融机构的贷款证明。
(4)综合楼开发成本3800万元(未包括装修费用400万元，包含预提费用200万元)，资金全部使用自有资金。
(5)2017年1月建成后的普通标准住宅楼全部销售，收入总额6500万元，转让住宅楼缴纳的税费共计62．58万元(不含增值税和印花税)。综合楼销售50％，收入5000万元。(其他相关资料：房地产开发费用的扣除按最高限额计算，房地产公司按一般计税方法计税，以上收入均含增值税。)
要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
计算综合楼应纳土地增值税税额。

选项

答案综合楼部分：应扣除的土地使用权的金额=(600+140)×3÷4×50％=277．5(万元)。应扣除的开发成本的金额=(3800+400—200)×50％=2000(万元)。应扣除的税金=(5000—277．5)÷(1+11％)×11％×(7％+3％+2％)=56．16(万元)。应扣除的开发费用和其他扣除项目=(277．5+2000)×10％+(277．5+2000)×20％=683．25(万元)。准予扣除的项目合计=277．5+2000+56．16+683．25=3016．91(万元)。增值额=[5000—5000÷(1+11％)×11％]—3016．91=1487．59(万元)。增值率=1487．59+3016．91×100％=49．31％，适用税率30％。应缴纳土地增值税=1487．59×30％=446．277(万元)。

解析

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