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  3. 某房地产开发公司位于某市市区,2004年3月将历时两年建造的1幢高层建筑转让,取得收入8000万元,同时按照国家税法规定向主管税务机关缴纳了与转让房地产有关的各项税费。该公司为取得高层建筑土地使用权支付的金额为200万元,房地产开发成本为2800万元,房地

某房地产开发公司位于某市市区,2004年3月将历时两年建造的1幢高层建筑转让,取得收入8000万元,同时按照国家税法规定向主管税务机关缴纳了与转让房地产有关的各项税费。该公司为取得高层建筑土地使用权支付的金额为200万元,房地产开发成本为2800万元,房地

admin2013-11-02  42
问题 某房地产开发公司位于某市市区,2004年3月将历时两年建造的1幢高层建筑转让,取得收入8000万元,同时按照国家税法规定向主管税务机关缴纳了与转让房地产有关的各项税费。该公司为取得高层建筑土地使用权支付的金额为200万元,房地产开发成本为2800万元,房地产开发费用为1000万元,其中:利息支出700万元(其中含超过贷款期限的利息100万元),其他开发费用300万元。该公司能够按照转让房地产项目计算分摊全部利息支出并能够提供金融机构证明。
已知:当地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%,商业银行同期同类贷款利率为6%。
要求:
计算该企业转让高层建筑应缴纳的土地增值税税额。
选项
答案(1)转让收入=8000万元 (2)扣除项目金额: ①为取得土地使用权支付的地价款=200万元 ②房地产开发成本=2800万元 ③房地产开发费用=(700-100)+(200+2800)×5%=600+150=750(万元) ④与转让房地产有关的税金=8000×5%×(1+7%+3%)=440(万元) ⑤从事房地产开发的加计扣除=(200+2800)×20%=600(万元) ⑥扣除项目合计=200+2800+750+440+600=4790(万元) (3)增值额=8000-4790=3210(万元) (4)确定增值额与扣除项目金额的比率=3210÷4790×100%≈67%,确定适用税率为40%,速算扣除系数为5%。 (5)应纳土地增值税税额=3210×40%-4790×5%=1284-239.50=1044.50(万元) 说明: (1)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但对于超过贷款期限的利息部分不允许扣除。其他房地产开发费用,按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和,乘以当地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例,计算扣除。 (2)在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税,准予扣除。因转让房地产缴纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中,故在应纳税金中不允许单独再扣除。 (3)因纳税人是房地产开发公司,故可以按照取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本计算的金额之和,加计20%的扣除。
解析
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