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评估人员拟对某工业项目进行价格评估。评估基准日为2011年1月1日。同行业同规模的已建类似项目设备购置费总额为1750万元人民币，其中进口设备购置费为1650万元人民币，其余为国内配套设备和工器具费。进口设备购置费中，设备到岸价为140，万美元(1美元=7

admin2015-11-10  77
问题 评估人员拟对某工业项目进行价格评估。评估基准日为2011年1月1日。同行业同规模的已建类似项目设备购置费总额为1750万元人民币，其中进口设备购置费为1650万元人民币，其余为国内配套设备和工器具费。进口设备购置费中，设备到岸价为140，万美元(1美元=7．3元人民币)，其余为进口设备的其他费用及国内运杂费。
待评估项目的主要生产设备仍为进口设备。结合待估项目的设备清单，评估人员查询得到评估基准日的进口设备到岸价为130万美元(1美元=6．85元人民币)；进口设备其他费用和国内运杂费按已建类似项目相应比例不变。评估基准日，国内配套设备和工器具购置费价格标准与已建项目相比，上涨比例为15％。根据已建工程经验，设备安装费为设备工器具购置费的25％。
已建类似项目建筑工程单方造价为2500元／平方米，所含的人工费、材料费、机械使用费、措施费占建筑工程造价的比例分别为15％、55％、7％和5％。人工费、材料费、机械使用费、措施费和建筑工程费中的其他部分因建设时间、地点、标准等不同，至评估基准日，相应的价格调整系数分别为1．3、1．2、1．2、1．15和1．1。待评估项目与已建类似项目略有不同，已建工程采用的是铝合金窗，铝合金窗的工程量为380平方米，每平方米建筑工程费单价为290元；而待评估工程采用的是塑钢窗，塑钢窗的工程量为400平方米，每平方米建筑工程费单价为220元。已建项目与待估项目建筑面积均为5000平方米。
根据已建类似工程经验，工程建设其他费用为工程费用的30％，基本预备费为223万元，建设期涨价预备费为静态投资的3％。除此之外，假设该工程项目不发生资金成本和其他费用，不计开发利润。
至评估基准日，待估项目已使用5年，土地使用权剩余年限为35年，建筑物耐用年限为50年，残值率5％。待估项目主体结构、装饰装修价值和设备部分分别占总价值的比例为30％、13％和57％，经现场勘察鉴定：房屋结构部分成新率为95％，装饰装修部分成新率85％，设备部分成新率75％。
要求：
假定使用年限法权重40％，观察法权重60％，按综合法确定待估项目成新率，并确定待估项目的评估价值。
(计算过程及结果保留两位小数。)
选项
答案年限法成新率=1-(1-5％)×5／(5+35)×100％=88．13％ 观察法计算成新率=(30％×95％+13％×85％+57％×75％)×100％=82．3％ 综合法计算的成新率=88．13％×40％+82．3％×60％=84．63％ 评估值=4 824．79×84．63％=4 083．22(万元)
解析
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