某街道旁的一商业门面房，建筑面积150m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算得知，将该商业门面装修改造为

admin2010-06-15 77

问题某街道旁的一商业门面房，建筑面积150m²，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m²，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m²，现经测算得知，将该商业门面装修改造为其街道带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m²，另需交纳的装修改造手续办理费用3000元。现有一买家希望以3000元/m²的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?

选项

答案1．从最高最佳使用原则考虑，买主的出价还偏低； 2．按最高最佳使用原则评价，评估对象现状不是最高最佳使用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/m²，扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/m²的水平。 3．合理的成交价格水平应为： 4000元/m²-(500元/m²+3000/150元/m²)=3480元/m²。合理的交易成交价格范围应在3480元/m²左右。

解析 (1)该题主要考核估价基本原则——最高最佳使用原则的应用。
(2) 因为该餐饮门面房目前的使用方式没有达到最佳最高使用状态，因而不能按其同类门面房市场价格确定其交易价格。
(3) 其合理价格范围应从最高最佳使用角度考虑，以重新装修、备有空调和包间的餐饮门面房价格为基础，减去装修及改造相关费用后，才是其合理价格的范围。

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