首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼,总建筑面积为13200平方米,建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场,商场建筑面积为4300平方米,两层建筑面积相同;三至四层为办公楼,建筑面积为3800平方米,两层建筑面积
某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼,总建筑面积为13200平方米,建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场,商场建筑面积为4300平方米,两层建筑面积相同;三至四层为办公楼,建筑面积为3800平方米,两层建筑面积
admin
2011-01-08
114
问题
某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼,总建筑面积为13200平方米,建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场,商场建筑面积为4300平方米,两层建筑面积相同;三至四层为办公楼,建筑面积为3800平方米,两层建筑面积相同;四层以上为住宅,已按政策分配给企业职工,进行了房改。请根据以下情况回答问题:
1.企业甲为完善土地产权,于2002年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证,试问应按何程序办理?在办理土地登记手续时,企业甲拟申请按综合用途对全部土地进行登记,试问是否合理,并简述理由。
2.该企业一职工冯某分配到六层一套三室一厅单元住房,建筑面积为88平方米,房改时按成本价交纳了购房费用,2003年12月31日冯某将其住房上市出售给张某,对所涉及土地应办理哪些手续;如张某申请对该土地进行登记,应如何确定有关登记的主要内容?
3.企业甲为融资需要,于2003年12月31日准备以该大楼的第三层到银行乙进行抵押贷款,并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。试问:
(1)土地估价机构A接受委托后,应首先明确哪些基本事项?
(2)为做好土地估价工作,该土地估价机构准备制定估价作业计划,试问该计划应包括哪些主要内容?
(3)现场踏勘时,应主要勘察哪些内容?
(4)进行估价时,如何界定地价内涵?可选择怎样的估价原则和方法,并如何确定最终价格?
4.土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价,市场比较法评估结果为3800元/建筑平方米,剩余法评估结果为3100元/建筑平方米,银行乙经综合分析,决定贷款500万元,要求估价机构的评估值最好能达到760万元。试问:
(1)该估价机构A应如何处理?
(2)为保证贷款能按时回收,银行乙要求将企业甲的国有土地使用证原件存放于乙处,试问该要求能否达到目的,并简述理由;按规定银行乙在贷款时应要求办理哪些手续?
选项
答案
1.答题要点 应按以下程序办理土地登记手续: (1)土地登记申请; (2)地籍调查; (3)权属审核; (4)注册登记; (5)核发证书。 如企业甲按综合用途申请登记,不合理,主要理由如下: (1)根据土地分类的要求,没有综合用途,应分用途申请登记; (2)由于住宅部分已分配给职工,产权归职工所有,企业办理登记时,对住宅部分不能由企业办理土地登记手续。 2.答题要点 (1)对所涉及土地应办理如下手续: 1)依法办理土地登记手续。 2)应依法交纳土地出让金。 (2)对该土地进行登记时,有关登记的主要内容应为: 1)土地权利主体: 土地使用者为张某。 2)土地权利客体: A. 土地面积: 总土地面积为:13200/2.4=5500平方米; 按建筑面积分摊应为88/13200×5500=36.67平方米。 B. 土地用途:住宅。 3)土地权利来源: A. 权属性质:国有出让。 B.土地使用年限:法定最高年限70年。 3.答题要点 土地抵押贷款评估: (1)土地估价机构接受委托后,应首先明确以下事项: A. 评估目的; B.评估基准日; C.评估对象(包括位置、面积、权利状况等); D.其他基本事项(包括有关批文、规划条件证明等)。 (2)估价作业计划应包括: A. 人员安排; B.时间安排; C. 主要工作内容; D.工作程序; E.需要注意的其他事项。 (3)应现场勘察以下内容: A. 估价对象的基本情况,包括位置、用途、地号、面积等是否与登记文件一致,是否存在权利纠纷等; B.地上建筑物的情况,包括建筑物的建筑面积、层数、建筑结构、建筑物的用途、容积率、内部装修情况等内容; C.周边区域条件和个别条件,包括周边繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚状况等区域因素,以及宗地形状、临街条件、深度、至商服中心距离、至火车站、机场等主要交通设施的距离、至主要生活设施的距离等。 (4)界定地价内涵: A. 用途:根据土地用途分类,商务办公楼应设定为商业用途; B.土地使用年限:按法定最高年限40年; C.土地开发程度:应按宗地外的土地开发程度予以设定; D.估价期日:2003年12月31日; E.土地权利:法定年期的出让土地使用权价格。 (5)选择合适的估价原则和方法: 1)可根据估价对象的特性和地价内涵,选择以下估价原则: A. 最有效使用原则; B.预期收益原则; C.替代原则; D.贡献原则等。 2)可选择以下方法: A. 市场比较法; B.收益还原法; C.基准地价系数修正法; D.剩余法; E.路线价估价法。 应至少选择两种以上的方法。 3)确定估价结果的方法: A. 简单算术平均; B.加权平均; C. 取一种方法结果; D.以一种方法结果为主,参考另一种方法结果进行适当修正。 4.答题要点 (1)估价机构处理办法: A. 根据题意,银行要求的估价结果为760万元,即为760万元/1900平方米=4000元/平方米。 B.经对市场比较法和剩余法进行分析,两种方法中最高结果为3800元/平方米,且市场比较法结果能够反映市场状况,所以,从估价结果来看,不能调整估价结果。 C.如要满足银行的要求,估价机构可以建议增加抵押物的建筑面积。 (2)该要求不能达到目的,理由如下: 国有土地使用证是证明土地产权的唯一合法证明,银行即使将国有土地使用证存放于自己处,并不能证明该土地归银行所有,关键在于土地证的证载内容,证载内容受法律保护,如证载内容没有改变,银行也没有处置权。 按规定,银行应要求办理以下手续:①对所涉及土地应办理抵押登记手续;②银行应领取他项权利证明书,作为抵押权的证明文件。
解析
转载请注明原文地址:https://www.kaotiyun.com/show/9zzf777K
本试题收录于:
土地估价案例与报告题库土地估价师分类
0
土地估价案例与报告
土地估价师
相关试题推荐
根据我国《合同法》的有关规定,有下列()情形之一的合同属于无效合同。
施工项目成本分析的基本方法包括()。
下列互斥方案的评价方法中,可用于互斥方案动态评价的方法是()。
在投资方案评价中,投资回收期只能作为辅助评价指标的主要原因是()
某市M公司于1997年8月1日以出让方式取得一宗2000平方米的国有土地使用权,批准用途为商业,使用期限为40年,于1997年8月20日办理了土地登记。现因债务的关系,将这宗地连同房产转让给了N贸易有限公司。问题该如何办理这宗地的土地使用权变更登记手续
某中学因生源扩大,需取得学校操场旁的一宗土地建设教学楼,该原土地为国有土地,根据《××市人民政府关于某中学建设用地批准书》和《××市国土资源局关于某中学国有土地划拨书》,该中学以划拨方式取得该宗地国有土地使用权,批准用途为教育,根据地籍调查并经初步审查,该
下列使用权类型十不属于国有土地使用权类型的是()。
变更土地登记的基础是()。
权属调查的技术总结主要内容包括:权属调查的实施方案及技术路线;界标设置方法;界址边长及关系距离的丈量方法;();地籍调查表的填写要求。
某市建成区面积100km2,建筑总面积4000万平方米,建筑占地总面积500万平方米,则该市土地利用强度的城镇建筑密度为()。
随机试题
磁盘的磁面上由很多半径不同的同心圆所组成,这些同心圆称为_______。
保和丸不宜用于
【背景资料】某公司承接了某城市道路的改扩建工程。工程中包含一段长240m的新增路线(含下水道200m)和一段长220m的路面改造(含下水道200m)。另需拆除一座旧人行天桥,新建一座立交桥,立交桥上部结构为预应力箱梁。进度计划如下图所示:施工中,发生
货币资金监督检查的内容主要包括( )。
甲企业计划投资一条新的生产线,项目一次性投资500万元,建设期为3年,经营期为10年,经营期每年可产生现金净流量130万元。若甲企业要求的年投资报酬率为9%,则该投资项目的现值指数是()。[已知:(P/A,9%,13)=7.4869,(P/A,9%
行政管理的本质在于()。
永嘉南渡
新华社北京6月13日电,近日,由生态环境部、国家发展和改革委员会、科学技术部等17部门联合印发的《国家适应气候变化战略2035》提出“到()年,气候变化监测预警能力达到同期国际先进水平,气候风险管理和防范体系基本成熟,重特大气候相关灾害
设二次型f(x1,x2,x3)=3x12+3x22+5x32+4x1x3—4x2x3。写出二次型的矩阵表达式;
在OSI参考模型中,进行数据格式转换,加密与解密属于______层的功能。
最新回复
(
0
)