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某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼,总建筑面积为13200平方米,建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场,商场建筑面积为4300平方米,两层建筑面积相同;三至四层为办公楼,建筑面积为3800平方米,两层建筑面积
某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼,总建筑面积为13200平方米,建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场,商场建筑面积为4300平方米,两层建筑面积相同;三至四层为办公楼,建筑面积为3800平方米,两层建筑面积
admin
2011-01-08
113
问题
某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼,总建筑面积为13200平方米,建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场,商场建筑面积为4300平方米,两层建筑面积相同;三至四层为办公楼,建筑面积为3800平方米,两层建筑面积相同;四层以上为住宅,已按政策分配给企业职工,进行了房改。请根据以下情况回答问题:
1.企业甲为完善土地产权,于2002年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证,试问应按何程序办理?在办理土地登记手续时,企业甲拟申请按综合用途对全部土地进行登记,试问是否合理,并简述理由。
2.该企业一职工冯某分配到六层一套三室一厅单元住房,建筑面积为88平方米,房改时按成本价交纳了购房费用,2003年12月31日冯某将其住房上市出售给张某,对所涉及土地应办理哪些手续;如张某申请对该土地进行登记,应如何确定有关登记的主要内容?
3.企业甲为融资需要,于2003年12月31日准备以该大楼的第三层到银行乙进行抵押贷款,并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。试问:
(1)土地估价机构A接受委托后,应首先明确哪些基本事项?
(2)为做好土地估价工作,该土地估价机构准备制定估价作业计划,试问该计划应包括哪些主要内容?
(3)现场踏勘时,应主要勘察哪些内容?
(4)进行估价时,如何界定地价内涵?可选择怎样的估价原则和方法,并如何确定最终价格?
4.土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价,市场比较法评估结果为3800元/建筑平方米,剩余法评估结果为3100元/建筑平方米,银行乙经综合分析,决定贷款500万元,要求估价机构的评估值最好能达到760万元。试问:
(1)该估价机构A应如何处理?
(2)为保证贷款能按时回收,银行乙要求将企业甲的国有土地使用证原件存放于乙处,试问该要求能否达到目的,并简述理由;按规定银行乙在贷款时应要求办理哪些手续?
选项
答案
1.答题要点 应按以下程序办理土地登记手续: (1)土地登记申请; (2)地籍调查; (3)权属审核; (4)注册登记; (5)核发证书。 如企业甲按综合用途申请登记,不合理,主要理由如下: (1)根据土地分类的要求,没有综合用途,应分用途申请登记; (2)由于住宅部分已分配给职工,产权归职工所有,企业办理登记时,对住宅部分不能由企业办理土地登记手续。 2.答题要点 (1)对所涉及土地应办理如下手续: 1)依法办理土地登记手续。 2)应依法交纳土地出让金。 (2)对该土地进行登记时,有关登记的主要内容应为: 1)土地权利主体: 土地使用者为张某。 2)土地权利客体: A. 土地面积: 总土地面积为:13200/2.4=5500平方米; 按建筑面积分摊应为88/13200×5500=36.67平方米。 B. 土地用途:住宅。 3)土地权利来源: A. 权属性质:国有出让。 B.土地使用年限:法定最高年限70年。 3.答题要点 土地抵押贷款评估: (1)土地估价机构接受委托后,应首先明确以下事项: A. 评估目的; B.评估基准日; C.评估对象(包括位置、面积、权利状况等); D.其他基本事项(包括有关批文、规划条件证明等)。 (2)估价作业计划应包括: A. 人员安排; B.时间安排; C. 主要工作内容; D.工作程序; E.需要注意的其他事项。 (3)应现场勘察以下内容: A. 估价对象的基本情况,包括位置、用途、地号、面积等是否与登记文件一致,是否存在权利纠纷等; B.地上建筑物的情况,包括建筑物的建筑面积、层数、建筑结构、建筑物的用途、容积率、内部装修情况等内容; C.周边区域条件和个别条件,包括周边繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚状况等区域因素,以及宗地形状、临街条件、深度、至商服中心距离、至火车站、机场等主要交通设施的距离、至主要生活设施的距离等。 (4)界定地价内涵: A. 用途:根据土地用途分类,商务办公楼应设定为商业用途; B.土地使用年限:按法定最高年限40年; C.土地开发程度:应按宗地外的土地开发程度予以设定; D.估价期日:2003年12月31日; E.土地权利:法定年期的出让土地使用权价格。 (5)选择合适的估价原则和方法: 1)可根据估价对象的特性和地价内涵,选择以下估价原则: A. 最有效使用原则; B.预期收益原则; C.替代原则; D.贡献原则等。 2)可选择以下方法: A. 市场比较法; B.收益还原法; C.基准地价系数修正法; D.剩余法; E.路线价估价法。 应至少选择两种以上的方法。 3)确定估价结果的方法: A. 简单算术平均; B.加权平均; C. 取一种方法结果; D.以一种方法结果为主,参考另一种方法结果进行适当修正。 4.答题要点 (1)估价机构处理办法: A. 根据题意,银行要求的估价结果为760万元,即为760万元/1900平方米=4000元/平方米。 B.经对市场比较法和剩余法进行分析,两种方法中最高结果为3800元/平方米,且市场比较法结果能够反映市场状况,所以,从估价结果来看,不能调整估价结果。 C.如要满足银行的要求,估价机构可以建议增加抵押物的建筑面积。 (2)该要求不能达到目的,理由如下: 国有土地使用证是证明土地产权的唯一合法证明,银行即使将国有土地使用证存放于自己处,并不能证明该土地归银行所有,关键在于土地证的证载内容,证载内容受法律保护,如证载内容没有改变,银行也没有处置权。 按规定,银行应要求办理以下手续:①对所涉及土地应办理抵押登记手续;②银行应领取他项权利证明书,作为抵押权的证明文件。
解析
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