2. 工程
  3. 有一片荒地需要估价,获知该成片荒地的面积为4平方公里,适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让,可转让土地面积的比率为80%,附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为1000元/m2,开发期需要4年,将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成

有一片荒地需要估价,获知该成片荒地的面积为4平方公里,适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让,可转让土地面积的比率为80%,附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为1000元/m2,开发期需要4年,将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成

admin2011-06-14  70
问题 有一片荒地需要估价,获知该成片荒地的面积为4平方公里,适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让,可转让土地面积的比率为80%,附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为1000元/m2,开发期需要4年,将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里3.0亿元,贷款年利率为20%,投资利润率为20%,当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的10%,买方需要缴纳的税费为转让价格的5%。试用传统方法估算该成片荒地的总价和单价。
选项
答案解(1)设该成片荒地的总价为V。 (2)该成片荒地开发完成后的总价值=1000×4000000×80%=32(亿元) (3)开发成本和管理费用等的总额=3×4=12(亿元) (4)投资利息总额=(V+V×5%)×[(1+20%)3-1]+12×[(1+20%)2-1] =0.7644V+5.28(亿元) (5)转让税费总额=32×10% =3.2(亿元) (6)开发利润总额=(V+V×5%+12)×20% =0.21V+2.4(亿元) (7)购买该成片荒地的税费总额=V×5% =0.05V(亿元) (8)V=32-12-(0.7644V+5.28)-3.2-(0.21V+2.4)-0.05V 所以V=128.57(亿元) 故荒地总价为128.57(亿元) 荒地单价为3214.25(元/m2)
解析
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