2. 工程
  3. 本估价对象是一幢出租的写字楼；土地总面积12000m2，总建筑面积52000m2；建筑层数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用期限为50年，从2002年5月15日起计。(估价需要：评估该幢写字楼2007年5月15日的购买价格。)

本估价对象是一幢出租的写字楼；土地总面积12000m2，总建筑面积52000m2；建筑层数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用期限为50年，从2002年5月15日起计。(估价需要：评估该幢写字楼2007年5月15日的购买价格。)

admin2011-03-12  61
问题 本估价对象是一幢出租的写字楼；土地总面积12000m2，总建筑面积52000m2；建筑层数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用期限为50年，从2002年5月15日起计。(估价需要：评估该幢写字楼2007年5月15日的购买价格。)
选项
答案估价过程： (1)选择估价方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，适用收益法估价，故选取用收益法。具体是选取用收益法中的报酬资本化法，公式为：[*] (2)搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下： 1)租金按照净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31200m2，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。 2)月租金平均为35元/m2(净使用面积) 3)出租率年平均为90%。 4)经常费平均每月10万元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。 5)房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。 6)其他税费(包括城镇土地使用税、营业税等)为租金收入的6%。 (3)测算年有效毛收入： 年有效毛收入=31200×35×12×90%=1179.36(万元) (4)测算运营费用 1)经常费： 经常费=10×12=120.00(万元) 2)房产税： 年房产税=1179.36×12%=141.52(万元) 3)其他税费： 年其他税费=1179.36×6%=70.76(万元) 4)年运营费用： 年运营费用=1)+2)+3)=120.00+141.52+70.76=332.28(万元) (5)计算年净收益： 年净收益=年有效毛收入-年运营费用=1179.36-332.28=847.08(万元) (6)确定报酬率：在调查市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为10%。 (7)计算房地产价格：根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用的具体计算公式为:[*] 上述公式中的收益期限n等于45年(建筑物经济寿命为60年，长于土地使用期限。土地使用期限从2002年5月15日起计为50年，2002年5月15日到2007年5月15日为5年，此后的收益期限为45年)，因此 V=8354.59(万元) 估价结果：根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象于2007年5月15日的购买总价为8355万元，约合每平方米建筑面积1606.73元。
解析
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