2. 工程
  3. 某旧厂房的土地面积4000m2，建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元／m2的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每平方米建筑面积10

某旧厂房的土地面积4000m2，建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元／m2的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每平方米建筑面积10

admin2011-07-02  89
问题 某旧厂房的土地面积4000m2，建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元／m2的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元(装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中)。此类房地产投资的正常利润率为10％。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70％；附近同档次写字楼每平方米可出租面积的年租金为1000元，出租的成本及税费为年租金的40％，资本化率为8％。购买该旧厂房买方需缴纳的税费为旧厂房价格的4％。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价(采用动态方式，折现率为8％)。
选项
答案(1)设该旧厂房现状下的正常购买总价为V。 (2)装修改造后的总价值= [*] (3)需补交地价=500元／m2×6000m2=3000000元。 (4)装修改造费=1000元／m2×6000m2／(1+8％)0．5=5773502．69元。 (5)利润=(V+3000000+5773502．69)元×10％。 (6)买方需要缴纳的税费=V×4％。 (7)旧厂房的购买总价由V=(28495047．97一3000000一5773502．69)元一(V+3000000+5773502．69)元×10％一V×4％得V=(28495047．97—3000000—5773502．69—3000000×10％—5773502．69×10％)元／(1+10％+4％)=16529995．62元。
解析
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