2005年5月，某城市拟以招标、拍卖或挂牌的方式出让一宗已达到“七通一平”开发程度的国有空地，土地总面积为10000m2，批准用途为居住，使用年限为70年，土地形状规则，宗地修建性详细规划主要控制指标为：2.0≤建筑容积率≤3.0，40％≤建筑覆盖率≤50

admin2012-08-26 85

问题 2005年5月，某城市拟以招标、拍卖或挂牌的方式出让一宗已达到“七通一平”开发程度的国有空地，土地总面积为10000m²，批准用途为居住，使用年限为70年，土地形状规则，宗地修建性详细规划主要控制指标为：2.0≤建筑容积率≤3.0，40％≤建筑覆盖率≤50％。根据调查，该宗地所在区域房地产市场规范有序，预测未来三至四年房地产市场价格年平均上涨比率为2％，已建成销售的居住房地产项目用地平均容积率2.8，平均建筑覆盖率31％，平均开发周期两年，建成后即可全部售出，楼层在8层以上的小高层商品房平均售价为8000元／m²，楼层在8层以下的多层商品房平均售价为6000元／m²，平均建筑费和专业费为1000元／m²，贷款年利率为6％，销售税费一般为房地产总价的6％，开发利润率一般为房地产总价的30％。根据以上内容，回答51～55小题的问题。
根据估价的目的，对确定土地估价原则和估价时所依据的土地利用条件，下列观点最恰当的是（）。

选项 A、因为市场规范有序，有充足市场竞争性，遵循替代原则
B、因为区域未来价格年平均上涨比率仅为2％，市场处于稳定平衡状态，符合供需原则
C、实际建筑容积率为2.8，建筑密度为30％，符合最有效利用原则
D、根据规划2.0≤建筑容积率≤3.0，40%≤建筑覆盖率≤50％，不符合最有效利用原则

答案A,B,C

解析

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