2. 工程
  3. 某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得，年限为40年，容积率为2.00。酒店共20层，总建筑面积为30000平方米。收集到酒店其他有关情况如下： 　　(1)1~5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为;000平方米，平均每

某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得，年限为40年，容积率为2.00。酒店共20层，总建筑面积为30000平方米。收集到酒店其他有关情况如下： 　　(1)1~5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为;000平方米，平均每

admin2013-06-10  23
问题 某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得，年限为40年，容积率为2.00。酒店共20层，总建筑面积为30000平方米。收集到酒店其他有关情况如下：
　　(1)1~5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为;000平方米，平均每天总经营收入为10万元，总经营成本为6万元：
　　(2) 6-20层为酒店客房，建筑面积为22500平方米，其中：酒店客房有单司68间(其中普通单间有38间，118元/天，豪华单间30间，158元/天)，标隹双人间158间(其中普通标间为98间，188元/天，豪华标间60间.258元/天)，套房58间(其中普通套房为38间，288元/天，豪华套房有20间，388元7天)，总统套房8间(988元/天)，全部入住率为70%;
　　(3)该酒店取得土地使用权后2年内建成并投入使用，结构为钢混结构，经齐耐用年限50年，建筑物残值率为0%：
　　(4)该酒店设计不合理，由于层高较低，相对于市场一般结构的建筑物，页计在剩余的使用期内，其建筑物价值每年预计减少7万元。
    请以该酒店的实际经营数据和有关参数，按照剩余法的思路，计算其土地在2008年6月1日的使用权总价格和地面单位价格(假定：大堂等经营管理的利闰为总收入的10%，其不动产综合还原率为8%;客房部分不考虑经营管理成本，其不动产的综合还原率为7%;该酒店建筑物重新建造综合成本为3800元/平方米;未来资金贴现率固定设为7%)。
选项
答案计算房地产总价值： 1.计算1-5层房地产价值 (1)年净经营收益=(10-6-10×10%)×365=1095(万元) (2)1-5层价值=1095×[1-1/(1+8)34/8%=12687.69(万元) 2. 计算6-20层房地产价值 (1)单间年潜在毛收入=(38×118+30×158)×3654=336.68(万元) (2)标准间年潜在毛收入=(98×188+60×258)×365=1237.50(万元) (3)套房年潜在毛收入=(38×288+20×388)×365=682.70(万元) (4)总统套房年潜在毛收入=8×988×365=288.50(万元) (5)6~20层年净收益=(336.68+1237.50+682.70+288.50)×70%=1781.77(万元) (6)6~20层价值=1781.77×[1-1/(1+7%)34]/7%=22902.89(万元) 3.计算估价对象房地产在估价基准日得收益价值 12684.69+22902.89=35590.58(万元) 计算房屋现值 1.建筑物重置造价=3800×30000=11400(万元) 2.计算建筑物折旧 (1)物理折旧=4/38×11400=1200(万元) (2)功能折旧=7/7%×[1-1/(1+7%)34]=89.98(万元) 3.房屋现值=11400-1200-89.98=10110.02(万元) 计算地价 1.土地总价=35590.58-10110.02=25480.56(万元) 2.土地单价=25480.56×10000/30000×2.00=17157(元/平方米)
解析
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