某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢混结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润

admin2010-06-15 132

问题某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢混结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

选项

答案1．①估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同；②净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分；③净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等。 2．收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限(或者：土地使用终止年短于建筑物寿命终止年)。 3．估价采用的成本应为估价时点的社会平均(客观)成本。

解析

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房地产估价案例与分析

房地产估价师

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房地产估价案例与分析

房地产估价师

下列关于房地产经纪人员仪容仪表的表述中，正确的有：()。

由房地产经纪行业协会制定的行业规则具有()。

取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》，证件自核发之日起超过()年的，申请注册应附达到继续教育标准的证明材料。

由于房地产经纪活动的专业性和复杂性，房地产经纪人员必须拥有完善的知识结构，这一知识结构的核心是()。

分部制组织结构形式适用于()房地产经纪机构。

房地产经纪机构，是指符合执业条件，并依法设立，从事房地产经纪活动的公司、合伙机构和()机构。

在以下组织结构中，由于双重领导违反了统一指挥原则，又会引起一些矛盾，导致职责不清、机构间相互扯皮的现象的是()组织结构。

为了规避房地产经纪纠纷，房地产经纪行业管理部门可采取的手段有：()。

急性心肌梗死并发室性心动过速急性前壁心肌梗死并发加速性室性自主律

视神经孔在眼斜位摄影投影在眼眶：

关于脑转移瘤，瘤周围水肿系

一大面积烧伤患者，近日来常寒战、高热，呈间歇热、四肢厥冷、发绀、尿量明显减少，很快发生血压下降、休克。引起该患者此表现最可能的致病菌是

当顶棚或墙面表面局部采用，多孔或泡沫状塑料时，其厚度不应大于15mm，面积不得超过该房间顶棚或墙面积的(　　)。

Thesettlementishometonearly1000people，manyof_______lefttheirvillagehomesforabetterlifeinthecity．

4，7，11，18，29，()。

2009年1月，甲(1993年4月生)因抢劫罪被判处有期徒刑1年。2011年3月20日，甲以特别残忍的手段故意杀人后逃跑，6月被抓获。关于本案，下列哪一选项是正确的?()

HOWANIMALSINRAINFORESTSMAKETHEMSELVESHEARD(1)Scientistshavediscoveredthatanimalsareexpertsatexploitingweat

FeedingtheMassesaLoadofManureTheGreenRevolutionMyth,NormanBorlaug,andWorldHunger[A]Mostpeopledon’tkno

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房地产估价师

下列关于房地产经纪人员仪容仪表的表述中，正确的有：()。

由房地产经纪行业协会制定的行业规则具有()。

取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》，证件自核发之日起超过()年的，申请注册应附达到继续教育标准的证明材料。

由于房地产经纪活动的专业性和复杂性，房地产经纪人员必须拥有完善的知识结构，这一知识结构的核心是()。

分部制组织结构形式适用于()房地产经纪机构。

房地产经纪机构，是指符合执业条件，并依法设立，从事房地产经纪活动的公司、合伙机构和()机构。

在以下组织结构中，由于双重领导违反了统一指挥原则，又会引起一些矛盾，导致职责不清、机构间相互扯皮的现象的是()组织结构。

为了规避房地产经纪纠纷，房地产经纪行业管理部门可采取的手段有：()。

急性心肌梗死并发室性心动过速急性前壁心肌梗死并发加速性室性自主律

视神经孔在眼斜位摄影投影在眼眶：

关于脑转移瘤，瘤周围水肿系

一大面积烧伤患者，近日来常寒战、高热，呈间歇热、四肢厥冷、发绀、尿量明显减少，很快发生血压下降、休克。引起该患者此表现最可能的致病菌是

当顶棚或墙面表面局部采用，多孔或泡沫状塑料时，其厚度不应大于15mm，面积不得超过该房间顶棚或墙面积的( )。

Thesettlementishometonearly1000people，manyof_______lefttheirvillagehomesforabetterlifeinthecity．

4，7，11，18，29，()。

2009年1月，甲(1993年4月生)因抢劫罪被判处有期徒刑1年。2011年3月20日，甲以特别残忍的手段故意杀人后逃跑，6月被抓获。关于本案，下列哪一选项是正确的?()

HOWANIMALSINRAINFORESTSMAKETHEMSELVESHEARD(1)Scientistshavediscoveredthatanimalsareexpertsatexploitingweat

FeedingtheMassesaLoadofManureTheGreenRevolutionMyth,NormanBorlaug,andWorldHunger[A]Mostpeopledon’tkno

当顶棚或墙面表面局部采用，多孔或泡沫状塑料时，其厚度不应大于15mm，面积不得超过该房间顶棚或墙面积的(　　)。