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  3. 市区某房地产企业，主要从事房地产的开发业务，2014年相关业务如下： (1)2014年1月以700万元购买郊区的一块25000平方米土地进行房地产开发。 (2)取得土地后，为开发上述土地，共支付拆迁补偿费500万元，三通一平费用200万元，

市区某房地产企业，主要从事房地产的开发业务，2014年相关业务如下： (1)2014年1月以700万元购买郊区的一块25000平方米土地进行房地产开发。 (2)取得土地后，为开发上述土地，共支付拆迁补偿费500万元，三通一平费用200万元，

admin2015-05-14  39
问题 市区某房地产企业，主要从事房地产的开发业务，2014年相关业务如下：
    (1)2014年1月以700万元购买郊区的一块25000平方米土地进行房地产开发。
    (2)取得土地后，为开发上述土地，共支付拆迁补偿费500万元，三通一平费用200万元，前期工程费400万元。
    (3)这块土地被用来开发普通标准住宅楼和写字楼，住宅楼占地10000平方米，其余土地开发写字楼。
    (4)为开发房地产向银行取得借款6000万元，签订借款合同。
    (5)住宅楼建造成本为240万元，同时住宅楼支付借款利息50万元。写字楼的建造成本为1200万元，写字楼借款的利息没有办法分摊。
    (6)住宅楼开发完成后全部销售一空，销售合同上注明的销售收入为1500万元，写字楼当年采用直接收款方式销售了50％，取得销售收入5000万元，已经销售部分全部签订了销售合同。写字楼未销售部分转做企业自用。
    (7)企业当年发生管理费用(不含相关税金)400万元，其中业务招待费60万元。销售费用820万元，其中广告费用600万元，业务宣传费50万元。税务机关核定的财务费用为180万元。
    (8)计入相关成本和费用的工资及三项经费：当年实际发生合理工资费用800万元，实际发生工会经费、职工教育经费和福利费分别为16万元、15万元、115万元。工会经费已实际拨付并取得工会组织开具的收款收据。
    (9)企业通过政府部门向贫困地区捐赠150万元，由于环保问题被环保部门罚款20万元。当地省政府规定计算土地增值税时开发费用的计算均取最高比例，当地税务机关认为工资是合理的，企业所得税中只考虑印花税(不考虑业务(1)的印花税)、土地增值税、营业税、城建税和教育费附加(不含地方教育附加)。
要求：
    根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
计算企业当年应缴纳的土地增值税。
选项
答案普通住宅楼： 25000平方米的土地，普通住宅楼占地10000平方米，就是40％，其余的60％用来开发写字楼。 地价款=700×40％=280(万元) 开发成本=(500+400+200)×40％+240=680(万元) 开发费用=50+(280+680)×5％=98(万元) 转让税金=1500×5％×(1+7％+3％)=82．5(万元) 加计扣除=(280+680)×20％=192(万元) 扣除额=280+680+98+82．5+192=1332．5(万元) 增值额=1500－1332．5=167．5(万元) 增值率=167．5÷1332．5×100％=12．57％ 普通标准住宅增值率没超过20％，不缴纳土地增值税。 写字楼： 销售收入为5000万元 地价款=700×60％×50％=210(万元) 开发成本=[1200+(500+400+200)×60％]×50％=930(万元) 开发费用=(210+930)×10％=114(万元) 税金=5000×5％×(1+7％+3％)=275(万元) 加计扣除=(210+930)×20％=228(万元) 扣除额=210+930+114+275+228=1757(万元) 增值额=5000－1757=3243(万元) 增值率=3243÷1757×100％=184．58％ 土地增值税=3243×50％－1757×15％=1357．95(万元)
解析
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