2. 工程
  3. 某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日～2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60

某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日～2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60

admin2009-03-28  67
问题 某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日～2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：
(1) 门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为 10万元，可回收残值30万元，重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元；除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，经过年数为9年。
(2) 该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800元。
(3) 由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
(4) 该类写字楼的报酬率为l0%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。
(5) 假设除空调以外，残值率均为零。
试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。
选项
答案按题意，求该写字楼在估价时点(2005年10月1日)的折旧总额和现值。应该用成本法，适用于旧房地产的基本公式为： 旧房地价格＝房地的重新购建价格-建筑物的折旧＝土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧先画出其时间示意图 [*] (1) 计算房地的重新购建价格 土地的重新购置价格＝2000×4000＝800(万元) 建筑物的重新购建价格＝1300×9000＝1170(万元) (2)计算建筑物的折旧 拟用分解法求取建筑物的折旧(物质折旧、功能折旧、经济折旧)： ①物质折旧(建筑物重置价格1170万元，自然寿命60年，经济寿命45年，有效经过年数10年)： 门窗等损坏的修复费用为：3万元 装修的折旧额为＝82.5×1/5×4＝66(万元) 设备的折旧额为＝250×1/15×9＝150(万元) 长寿命项目的折旧额＝(1170-3-82.5-250)×1/45×10＝185.44(万元) 该建筑物的物质折旧总额＝3+66+150+185.44＝404.44(万元) ②功能折旧(有两项)： 对于可修复的功能落后(空调)引起的折旧额＝130-80+10-30+8＝38(万元) 对于不可修复的功能缺乏(增加能耗)引起的折旧额[*]9.05(万元) ③经济折旧：环境污染负面影响，每年租金损失为7万元 永久性不可修复折旧额[*] ④建筑物折旧总额＝404.44+38+9.05+65.99＝517.48(万元) (3) 该写字楼的现值＝800+1170-517.48＝1452.52(万元) 因此，该写字楼于2005年10月1日的折旧总额为517.48万元，写字楼现值为1452.52万元。
解析
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