甲与乙订立房屋买卖合同，约定：在乙交付房屋之后的15日内，甲应当付完全款，在此之后的15日内，乙应当协助甲办理过户登记。2017年8月8日，乙向甲交付房屋，2017年8月10日，甲得知乙已经将房屋转卖给丙，并且给丙办理了过户登记。基于本案事实，下列哪些说法

admin2019-09-18 72

问题甲与乙订立房屋买卖合同，约定：在乙交付房屋之后的15日内，甲应当付完全款，在此之后的15日内，乙应当协助甲办理过户登记。2017年8月8日，乙向甲交付房屋，2017年8月10日，甲得知乙已经将房屋转卖给丙，并且给丙办理了过户登记。基于本案事实，下列哪些说法是错误的?( )

选项 A、甲可以向乙主张顺序履行抗辩权
B、甲可以向乙主张不安抗辩权
C、甲可以请求实际履行合同
D、甲可以请求解除合同并赔偿损失

答案A,C

解析所谓不安抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，应当先履行的一方有确切证据证明应当后履行的一方存在丧失或者可能丧失履行能力的情形时，可以中止履行应当先履行的义务。在本案中，按照约定，乙先交付房屋，甲再支付全款，后乙过户房屋，依据题干信息，乙已交付房屋，那么接下来便是甲的支付全款与乙的过户房屋，二者之中，甲是在先义务人，乙是在后义务人，由于乙已经将房屋转卖给丙，并且给丙办理了过户登记，将来无法过户给甲，亦即甲有确切证据证明乙存在丧失履行能力的情形，自然可以向乙主张不安抗辩权，暂不支付全款。因而，A选项错误、B选项正确。所谓实际履行，是指在一方当事人拒不履行合同义务时，对方当事人可以请求履行合同义务。实际履行又称继续履行。实际履行需要分就金钱义务与非金钱义务两类情形讨论：①一方当事人未支付价款或者报酬的，对方当事人可以要求其支付，不存在履行不能的情况，亦即金钱义务不存在履行不能的情形，均可请求实际履行；②一方当事人不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定的，对方可以要求其实际履行。但是，存在下列情形之一的不得要求其实际履行：①法律上履行不能或者事实上履行不能；②标的性质不宜继续履行或者履行费用过高；③在合理期限内没有要求实际履行。在本案中，甲请求乙办理过户登记并不属于履行金钱债务，也就存在履行不能，而乙已经将房屋转卖给丙，并且给丙办理了过户登记，丙是房屋所有权人，乙自然不能再为甲办理过户登记，此即法律上履行不能。因而，C选项错误。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，属于根本违约，对方当事人享有解除权。在本案中，乙又将房屋卖给丙自然属于违约行为，甲签订买卖合同的目的是取得房屋所有权，而乙的违约行为使甲无法取得房屋所有权，亦即乙的违约行为导致甲的合同目的无法实现。属于根本违约，甲有权解除合同。承担违约责任的方式有很多．典型方式包括：实际履行、定金罚则、支付违约金、支付赔偿金、采取补救措施以及减少合同价款等。合同一旦解除，自然不能请求实际履行或者减少合同价款，但是仍然可以请求以其他方式承担违约责任，一如本案中的赔偿损失。因而，D选项正确。

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